河南兩大文旅地標迎來資本換血。

(相關資料圖)

7月23日，港股上市房企建業地產（0832.HK）發布公告顯示，公司敲定一筆資產處置交易，將旗下兩大標桿文旅項目整體打包出讓，總交易對價30億元人民幣，買方為中信資本旗下信宸資本全資設立的兩家文化產業平臺。

本次交易采用分拆資產、分主體轉讓的模式。建業地產聯合旗下河南中原、一路有戲兩家主體，新設兩家目標公司，分別裝入“只有河南·戲劇幻城”、建業電影小鎮全部資產、運營業務與知識產權，再將兩家目標公司100%股權同步出售。其中戲劇幻城對應轉讓對價25億元，電影小鎮作價5億元，兩份股權轉讓協議交割互為前提，需完成全部監管、債務、股權登記手續后方可落地。

交易完成交割前，河南中原由河南省屬國資平臺文化旅游持股51%、建業地產間接持有49%；一路有戲由文化旅游持股90%、建業僅持有10%少數股權，兩大文旅資產長期存在外部股權質押與債務綁定。

交割完成后，信宸資本兩家平臺將全額持有兩家目標公司股權，建業地產徹底剝離兩大文旅項目全部權益，相關景區營收、虧損不再并入集團合并報表。同時，建業將按名義對價回購文化旅游手中河南中原、一路有戲剩余股權，兩家主體變為建業間接全資附屬，僅保留內部住宅配套資產。

交易完成后相關公司股權架構圖片來源：建業地產公告

公開資料顯示，建業地產于1992年由胡葆森創立，2008年登陸港交所主板，是中西部首家赴港上市的區域龍頭房企。該公司長期奉行“省域化發展戰略”，在河南布局三十余年，業務覆蓋省內全部122個縣級及以上城市，巔峰時期市場占有率穩居省內首位。胡葆森曾表示，“河南每賣出八套新房，便有一套出自建業”。

依托住宅開發基本盤，建業曾搭建多元產業矩陣，旗下擁有建業新生活、中原建業、筑友智造科技三家港股上市平臺，形成住宅、代建、裝配式建筑、文旅、生活服務完整產業鏈，“只有河南”“建業電影小鎮” 正是其文旅板塊標志性布局。

接盤方信宸資本，是央企中信資本旗下控股型私募并購平臺，管理資金規模近百億美元，過往主導過麥當勞中國控股、分眾傳媒私有化等知名并購項目。其資金來源覆蓋保險資金、主權基金、大型產業資本，長期聚焦成熟消費、文旅實體資產長期運營。

談及出售兩文旅項目的原因，建業董事會在公告中表示，目標資產包括位于河南的非核心文化旅游物業、配套住宿設施及相關服務運營，與本集團主營業務房地產開發存在區分。本次交易是集團持續精簡業務組合、去杠桿，將財務與管理資源集中投向核心房地產開發業務戰略的一環。

董事會認為，出售目標資產能夠讓集團進一步聚焦核心房地產業務，重新調配財務與管理資源。鑒于目標資產的運營模式和集團主營業務存在差異，且與地產開發業務獨立管理，本次交易預計不會對集團核心經營能力、地產開發戰略落地造成負面影響。

除此之外，目標資產為重資產項目，文旅運營、人員配套、園區維護均需要持續資金投入，還背負大額銀行及其他負債。目標資產產生的絕大部分現金流，過去長期、未來也仍將用于償還對應債務，持續約束集團流動性與財務彈性。交易完成后，集團將完全退出目標資產，同步剝離配套債務與各類相關擔保，減輕資金負擔與債務壓力，優化集團流動性水平。

從經營數據看，兩大文旅項目雖具備全國知名度，卻長期持續虧損。建業公告管理賬目數據顯示，2024年標的資產稅后凈虧損6282.27萬元，2025年虧損5529.67萬元，連續兩年失血；截至2025年末，兩大項目合并備考賬面凈值40.25億元，30億元出售價相較資產賬面值直接折價超10億元。

但30億元交易資金并非全部流入建業地產自有賬戶。交易款全額進入監管賬戶后，優先劃撥13.74億元清償兩大文旅項目對應的存量債務、解除資產抵押擔保，剩余資金扣除交易稅費、相關成本后，建業最終僅能獲得凈額7.05億元可自由支配資金。

對于7.05億元凈回款，建業劃定三類明確用途：覆蓋本次交易相關費用、足額完成存量住宅項目保交付、清償項目上下游應付款，剩余資金全部用于集團離岸債務重組配套支出，緩解境外美元債到期兌付壓力。

2025年年報數據也印證了建業地產的流動性壓力，全年營業收入118.17億元，同比下滑26.5%；全年虧損30.45億元，年末總負債高達1034.66億元，賬面現金及受限存款僅8.53億元，凈借貸規模223.95億元，資金缺口持續擴大。另據界面新聞統計，2022年至2025年，建業地產四年連續虧損超170億元。

建業出清兩大文旅標桿，是房企集體收縮多元業務的縮影。過去地產上行周期，多家房企大舉布局文旅小鎮、主題樂園，將文旅作為拿地配套工具；行業調整后，融創、富力等企業先后批量處置文旅重資產，放棄長期燒錢業務換取現金流安全。

市場機構普遍判斷，本次資產出售僅能短期小幅緩解流動性，但很難從根本上化解建業債務困局。公司流動性與債務化解壓力仍需持續跟蹤項目銷售與后續資產處置進度。

截至發稿，建業地產股價僅報0.043港元，大漲16.22%，市值為1.31億港元。

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