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財(cái)通證券發(fā)布研報(bào)稱，越秀地產(chǎn)（00123）銷售表現(xiàn)有韌性，投資及土儲(chǔ)聚焦廣州等核心城市，財(cái)務(wù)安全穩(wěn)健。預(yù)計(jì)2025-2027年歸母凈利潤分別為10.6、12.6、15.1億元，對(duì)應(yīng)PE分別為15.3、12.8、10.7倍。首次覆蓋，給予“增持”評(píng)級(jí)。

財(cái)通證券主要觀點(diǎn)如下：

銷售額有韌性，銷售均價(jià)提升，均衡各大區(qū)域并聚焦高能級(jí)城市

2025上半年，公司合同銷售金額615億元，同比增長11%；銷售均價(jià)升至42100元/平，同比大幅增長42.7%，體現(xiàn)公司聚焦改善型產(chǎn)品及高能級(jí)城市。公司銷售區(qū)域持續(xù)聚焦核心區(qū)域，2025年上半年銷售占比北方區(qū)域34%，華東區(qū)域28%，逐步實(shí)現(xiàn)多元化區(qū)域布局。

新增投資及土儲(chǔ)進(jìn)一步聚焦高能級(jí)城市，具備多元增儲(chǔ)能力

2025上半年公司新增土儲(chǔ)148萬方，投資強(qiáng)度（拿地面積/銷售面積）升至1.01。公司新增土儲(chǔ)精準(zhǔn)聚焦核心都市圈，2025年上半年一二線城市占比高達(dá)94%。同時(shí)，公司憑借自身資源稟賦，成功構(gòu)建了公開招拍掛+6大非市場(chǎng)化渠道的多元拿地模式，既能保障土儲(chǔ)補(bǔ)充的連續(xù)性與穩(wěn)定性，也能在某種程度上規(guī)避高溢價(jià)高成本的熱門地塊，進(jìn)而維持一定的拿地利潤率。

財(cái)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健，融資成本持續(xù)壓降

公司持續(xù)滿足“三道紅線”綠檔的要求，2025年上半年剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為64.6%、凈負(fù)債率為53.2%、現(xiàn)金短債比為1.7倍；公司加權(quán)平均借貸成本進(jìn)一步降至3.16%的歷史新低，融資成本持續(xù)下行為后續(xù)利潤修復(fù)奠定基礎(chǔ)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：廣州市場(chǎng)持續(xù)下行；業(yè)務(wù)發(fā)展單一風(fēng)險(xiǎn)；政策落地不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。

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